Financiación de Cabo Real Estate: Una visión general

¿Está pensando en financiar una casa en Cabo San Lucas? 

Los CabosMéxico se está convirtiendo en un lugar cada vez más popular para que los extranjeros compren propiedades: ya sea como segundas residencias, casas de vacaciones que se pueden alquilar o como parte de un plan de jubilación.

Mientras que tradicionalmente estas transacciones se realizaban en efectivo, ahora hay un creciente interés en la adquisición de financiación para la propiedad, hay cierta disponibilidad tanto en pesos mexicanos como en dólares estadounidenses, sin embargo, no es a lo que la mayoría de los estadounidenses y canadienses se han acostumbrado en los últimos años.

No olvide que más del noventa por ciento de los compradores extranjeros pagan en efectivo en México por sus compras de propiedades. Tasas de interés mucho más altas, el pago de puntos, cargos adicionales inicialmente y algunos cargos recurrentes adicionales que se deben pagar anualmente son todas las razones por las que la mayoría de los compradores encuentran otras maneras de financiar una propiedad en lugar de asegurar una hipoteca sobre una propiedad ubicada en Los Cabos.

Sin embargo, con el creciente interés por las propiedades mexicanas, los bancos y las compañías hipotecarias han empezado a ofrecer préstamos “transfronterizos”, prestando dinero en dólares a tipos de interés en dólares con el fin de comprar propiedades en México.

Si usted está considerando la financiación es muy recomendable ponerse en contacto con una de las opciones que se muestran aquí o su propia opción antes de la gira de propiedad, ya que puede tomar algún tiempo para asegurar el préstamo y usted quiere saber exactamente qué esperar en términos de pago, cuánto usted podría calificar para y los honorarios que usted será responsable.

Algunas personas que planean retirarse en México venderán su casa en su país de origen y utilizarán los ingresos para financiar una propiedad en México; aquellos que desean mantener una “base en casa” pueden liberar capital tomando una línea de capital contra su casa existente, rentarla y utilizar los ingresos dobles para financiar su casa de retiro en México.

Esta guía analiza las distintas opciones y los elementos clave que hay que tener en cuenta.

Formas de financiar la compra de una propiedad en México.

Las principales vías por las que los extranjeros financian su compra de inmuebles en México son

  • Compra al contado
  • Financiación de promotores
  • Financiación del vendedor
  • Hipoteca bancaria mexicana
  • Hipoteca de banco no mexicano (préstamo “transfronterizo”)
  • Financiación especializada
  • Compra en efectivo ( lo repito porque es lo más habitual)

La inmensa mayoría de las transacciones inmobiliarias en México (estimadas en más del 90%) se realizan al contado. Los vendedores tienen el efectivo en el banco o venden inversiones en otro lugar (una casa u otro activo de inversión) para liberar efectivo para realizar la venta en México.

Los compradores en efectivo tienen la ventaja de poder moverse con rapidez y también podrían negociar precios más bajos si los compradores de la competencia no tienen dinero en efectivo o necesitan obtener la aprobación de préstamos antes de poder comprometerse a comprar.

Financiación de promotores

Si va a comprar una vivienda nueva a un promotor, éste suele ofrecer pagos escalonados, y algunos también ofrecen financiación, aunque es probable que los tipos de interés se sitúen entre el 7% y el 12% anual. Los pagos escalonados dependen de si la propiedad se compra “sobre plano” (es decir, la construcción no ha comenzado), si la construcción está en curso o si la propiedad está lista para su entrega.

Financiación del vendedor

En algunos casos, el vendedor del inmueble puede estar dispuesto a aceptar pagos escalonados del comprador a lo largo de meses o años. Cada acuerdo está hecho a medida, y cualquier acuerdo debe formalizarse con la asistencia profesional de un notario público, que redactará un contrato legal que se adapte al acuerdo entre las partes y garantizará que el título de propiedad no se transfiera al comprador hasta que se hayan cumplido las condiciones de pago.

Hipoteca bancaria no mexicana  (“Hipotecas transfronterizas”)

Algunos bancos han empezado a ofrecer, normalmente a través de filiales estadounidenses, las llamadas “hipotecas transfronterizas” para inmuebles mexicanos: prestar dinero en dólares a residentes estadounidenses para comprar propiedades en México.  Los vencimientos y los tipos ofrecidos varían de un banco a otro. Los préstamos van de tres a treinta años.

Los tipos de los préstamos en dólares son más bajos que los de los préstamos en pesos, pero más altos que los de las hipotecas para comprar propiedades en Estados Unidos o Canadá. Algunas de estas hipotecas son a tipo fijo, y otras están vinculadas a tipos de referencia internacionales, más una prima. Estos préstamos “transfronterizos” suelen requerir un importe mínimo de 300.000 dólares y suelen ser por un máximo del 60-70% del valor de la propiedad que se compra, por lo que los compradores necesitan reunir importantes depósitos para este tipo de hipotecas.

Los gastos y los trámites necesarios para estos préstamos son comparables a los que se exigen para obtener préstamos en México. Incluyen una puntuación mínima de crédito, seguro de vida hipotecario, seguro de daños materiales, identificación oficial, justificante de ingresos, copias de la declaración de la renta y extractos bancarios. También devengan comisiones por ampliar el crédito, cargos por la calificación crediticia y comisiones por la tasación formal de la propiedad. También se requiere la misma documentación relacionada con la situación jurídica de la propiedad.

He aquí algunas opciones a tener en cuenta a la hora de considerar la financiación:

intercam

INTERCAM BANK

Intercam, mi banco personal en Los Cabos, tiene sucursales tanto en San José del Cabo, en Plaza Pescador, como en Cabo San Lucas, en el centro comercial Puerto Paraíso. Tengo tanto mi cuenta personal como la de empresa con ellos y el servicio es respetable. El cambio de moneda de peso a dólar y viceversa puede hacerse fácilmente por correo electrónico. Las transferencias bancarias a Estados Unidos son fáciles y baratas. Y ahora, los estadounidenses y canadienses pueden calificar para el Dream Loan con plazos de hasta 20 años y tasas muy competitivas para la compra de bienes raíces en Cabo. https://www.intercamdreamloan.com/

Términos

  • Moneda: Dólar estadounidense.
  • Nacionalidad: Ciudadanos estadounidenses o canadienses.
  • Situación de inmigración: temporal, permanente o sin residencia.
  • Valor mínimo de la propiedad: 350.000 USD.
  • Relación préstamo-valor: hasta el 65% del valor de tasación (ajustado al riesgo).
  • Duración del préstamo: de 1 a 20 años (ajustada al riesgo).
  • Tipo variable: se define en función del perfil crediticio y de las condiciones del mercado.
  • Comisiones: suscripción, cierre y originación.
  • Ventajas: no hay penalización por pago anticipado, los intereses se calculan sobre el saldo impagado y pueden financiarse algunos gastos de cierre.

GLOBAL MORTGAGE es ahora MOXI

Global Mortgage (MoXi) ofrece una solución segura de financiación transfronteriza a los ciudadanos estadounidenses que buscan comprar o refinanciar de forma segura una propiedad residencial en México. La seguridad es esencial para ellos y constituye un principio operativo básico.

  • La empresa está respaldada por miles de millones de dólares en capital. Además, es una institución financiera regulada y auditada en México. Su equipo cuenta con más de 200 años de experiencia combinada en préstamos internacionales a ambos lados de la frontera y siempre tiene en cuenta los intereses de sus clientes. Precalifíquese en su sitio web.
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Veltra Capital

Fundada en 2019 por un experimentado equipo de profesionales de préstamos transfronterizos, Veltra Capital ofrece préstamos hipotecarios a ciudadanos estadounidenses y canadienses solventes para la compra o refinanciación de viviendas vacacionales en México.

Adelantan hasta el 70% del precio de compra de una vivienda nueva o hasta el 60% del valor de tasación de una existente. Los productos de préstamo flexibles pueden acelerar la compra de un sueño o utilizarse para proporcionar la liquidez necesaria. También puede prepagarlos en cualquier momento sin ninguna prima.

  • Préstamo en dólares
  • Pago inicial 30% – 40%.
  • LTV (relación préstamo-valor) 60% – 70%
  • Puntuación crediticia mínima 700+
  • DTI (deuda sobre ingresos) ≤ ~36%.
  • Tipos de interés fijos
  • Plazos Vencimiento a 7 años, amortización a 30 años
  • Ocupación: vacaciones/segunda residencia
  • Sin penalización por pago anticipado Límite de edad no aplicable
  • No se exige seguro de vida
  • No se exige seguro de título
  • Acceso completo al administrador de préstamos con sede en EE.UU.
  • No se requieren embargos Impuestos, seguros y HOA autogestionados

Financiación especializada

Dependiendo de sus circunstancias, puede disponer de una serie de opciones de financiación especializadas. Entre ellas figuran:

  • utilizar los ahorros de jubilación (401k) para financiar propiedades en México;
  • Obtener un préstamo con garantía hipotecaria sobre una propiedad existente que posea fuera de México y utilizar el efectivo para comprar una propiedad en México;
  • pedir un préstamo personal en el extranjero;
  • establecer un tipo especial de fideicomiso que se pone a nombre del prestamista hasta que se completan los pagos, momento en el que el prestamista descarga su beneficio del fideicomiso y lo traspasa al comprador.

También puede haber otras opciones de financiación, dependiendo de sus circunstancias. Le recomendamos que busque la asesoría de un asesor financiero certificado si desea considerar alguna de estas vías de financiamiento especializadas para comprar una casa en México.

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC): Un propietario con capital acumulado en una propiedad de EE.UU. puede pedir prestado contra ella y utilizar los fondos para comprar una propiedad en Cabo San Lucas.

IRA autodirigida: Para aquellos que deseen invertir en bienes inmuebles a través de una IRA, es necesaria una IRA autodirigida. Normalmente se requiere dinero en efectivo para las compras realizadas a través de una cuenta IRA, y la cuenta IRA es responsable de todos los gastos relacionados.

Hipotecas bancarias mexicanas

Permítanme empezar diciendo que esto no es típico que hagan los extranjeros, sin embargo es una opción.

Los bancos mexicanos ofrecen hipotecas, aunque los tipos de interés son altos en comparación con los de EE.UU. y Canadá (normalmente entre el 10% y el 12% anual); también se requieren depósitos sustanciales, y el importe del Loan-to-Value (la suma que el banco está dispuesto a prestar en relación con el precio de la vivienda) variará en función de sus circunstancias. La mayoría de los bancos en México sólo prestarán dinero a extranjeros con estatus de Residente Permanente; los extranjeros con estatus de Residente Temporal normalmente no pueden adquirir crédito en México. A los residentes permanentes que solicitan crédito se les puede pedir que presenten algunos o todos los documentos siguientes para obtener crédito en México:

  • un historial de la cuenta bancaria que muestre los ingresos regulares en la cuenta;
  • un número de identificación fiscal mexicano (RFC);
  • extractos bancarios recientes de un banco en el extranjero;
  • certificado médico que demuestre buena salud (para el seguro de vida sobre hipotecas);
  • carta de referencia de crédito del extranjero.

A los extranjeros con residencia permanente que cumplan los requisitos para obtener un préstamo se les ofrecerá normalmente hasta el 60% del valor de venta de la propiedad (lo que requiere un depósito del 60%); sin embargo, en algunos casos, el banco puede ofrecer escenarios.

Tasas, cánones y verificación de antecedentes

Como ocurre con la mayoría de los productos de préstamo financiero, el prestatario debe abonar una serie de gastos y presentar los documentos necesarios para que se considere la solicitud de crédito y se aprueben los fondos.

Tasas y cánones

Entre los gastos habituales para abrir una cuenta hipotecaria se incluyen:

  • gastos de tasación y de apertura de la hipoteca;
  • tasas de referencia de crédito;
  • tasas formales de tasación de bienes inmuebles;
  • cuotas de seguros, incluidos los seguros de vida y de propiedad;
  • otros honorarios legales y profesionales; y
  • tenga en cuenta que algunas hipotecas pueden conllevar una comisión por amortización anticipada. No todos lo hacen; consulte los detalles del contrato de préstamo para comprobarlo.

Comprobación de antecedentes (documentación)

Antes de prestarle dinero, los prestamistas llevan a cabo exhaustivas investigaciones de sus clientes potenciales, que incluyen la comprobación de ingresos, la comprobación en la oficina de crédito de los informes de su historial crediticio, así como estudios socioeconómicos para evaluar el riesgo del préstamo. Los requisitos más comunes son:

  • Una edad mínima, normalmente 18 años, pero depende del banco; y no más de 70 años.
  • Condición de residencia legal (los bancos mexicanos suelen exigir la condición de residente permanente para conceder cualquier préstamo, garantizado o no garantizado).
  • Justificante de ingresos (en el caso de las parejas se pueden tener en cuenta los ingresos dobles)
  • Referencias bancarias y extractos recientes
  • Identificación oficial y justificante de domicilio
  • Partida de nacimiento y certificado de matrimonio, si procede

Además, tendrá que mostrar documentos relacionados con la transacción de la propiedad, tales como:

  • el contrato entre el comprador y el vendedor
  • Prueba de los pagos iniciales efectuados al propietario o propietarios
  • Copia de las escrituras (del terreno en caso de que el préstamo sea para construcción)
  • Copias de los recibos de los impuestos sobre la propiedad y otros servicios públicos
  • Copia de los planos arquitectónicos (préstamos para construir una casa)

Plazos de financiación

En los últimos años, los bancos y otros prestamistas especializados han mejorado el plazo de aprobación de los préstamos. Algunos tomarán una decisión “en principio” (sujeta a una investigación más detallada) en unos pocos días y podrán liberar los fondos en un par de semanas. Sin embargo, el proceso puede llevar mucho más tiempo, por lo que debe estar preparado para ello.

No se comprometa a firmar un contrato no negociable o de duración limitada para comprar una propiedad sobre la base de un préstamo concedido “en principio”, ya que el banco puede tardar más de lo previsto en realizar las comprobaciones necesarias e incluso puede denegar el préstamo en el último momento.

Incluso cuando se acuerda el préstamo, el banco puede tardar varias semanas en liberar los fondos. Mantén tus planes e intenciones flexibles y no te comprometas en ningún acuerdo contractual vinculante (que limite el tiempo) antes de que el banco u otro prestamista haya liberado los fondos.

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